בסוף החודש (31.08.22) תיכנס לתוקפה רפורמת המשכנתאות. את מחירי המשכנתאות היא אולי לא תוריד, אבל היא תקל על הלווים המעוניינים ברכישת קרקע, לבחור את מסלול המשכנתא המיטבי עבורם.
נטילת הלוואת משכנתא לקניית דירה להשקעה או למגורים, היא התחייבות כספית משמעותית והיא הולכת וגדלה, עם עליית מחירי הדירות ועליית הריבית.
המשכנתאות בישראל מתחלקות למסלולים, בהם כאלה עם ריבית קבועה וצמודה, ריבית קבועה ולא צמודה, ריבית משתנה ועוד, אך ריבוי האפשרויות מבלבל את הלווה ומקשה עליו להשוות ביניהן ולבחור במסלול המתאים.
רפורמת המשכנתאות, שיזם בנק ישראל ותיכנס לתוקפה בסוף אוגוסט 2022, אמורה לשנות את המצב לטובת הרוכשים.
מהי רפורמת המשכנתאות?
על פי רפורמת המשכנתאות, מחויבים הבנקים להציג ללקוחות המבקשים הלוואת משכנתא, שלושה מסלולי הלוואות עם תמהיל זהה, כשהמטרה היא לפשט עבורם את המוצר, לנהוג בשקיפות מקסימלית, להקל על השוואת ההצעות ובסופו של דבר, להגדיל את התחרות בשוק המשכנתאות לטובת הלווים.
שלושת המסלולים שיוצעו ללווה יהיו באותם תנאים, עם הבדלים ברמת הסיכון (כלומר, הסיכוי שההחזר החודשי ישתנה במהלך תקופת המשכנתא).
- מסלול המשכנתא הראשון שעל הבנק להציע הוא הוא ברמת הסיכון הנמוכה ביותר ללווה, עם 100% ריבית קבועה ולא צמודה.
- המסלול השני, יהיה מורכב משלושה תתי מסלולים. בראשון שליש קבוע ולא צמוד, בשני, שליש בריבית משתנה צמודה ושליש צמוד לפריים.
- המסלול השלישי הוא ברמת הסיכון הגבוהה ביותר, אך בריבית הנמוכה ביותר. חציו הלוואה בריבית הפריים במשכנתאות (כשההחזר החודשי משתנה לפי הריבית במשק) והחצי השני במסלול קבוע.
- בנוסף לשלושת המסלולים, הבנקים רשאים להציג ללקוח מסלול רביעי, לפי תמהיל שלהם או שהלווה מבקש.
בנוסף למסלולים המוצעים על ידי הבנק, הבנקים נדרשים להציג ללקוחות את הצפי לגבי הריבית הכוללת לאורך תקופת החזר ההלוואה, לגבי מספר התשלומים ולגבי הגובה המקסימלי של כל תשלום, בהתבסס על תחזיות בנק ישראל.
ישנם גם סוגי משכנתאות שהוחרגו מהרפורמה
חלק מהמשכנתאות בישראל הוחרגו מהרפורמה. ניתן למצוא בהן הלוואות "לכל מטרה" במשכון דירה קיימת (שלא מיועדות לקניית דירה להשקעה או מגורים) ואורכן פחות מעשר שנים, הלוואות לדיור לשיפוצים או השקעה בדירה, הקצרות מעשר שנים והלוואות המיועדות לדיור לעובדי מדינה, הוראה וזכאי מערכת הביטחון.
הסיבה להחרגת ההלוואות הללו היא המאפיינים הייחודיים שלהן, דהיינו הסכומים הקטנים יחסית ותקופות ההחזר הקצרות. הצגת מסלולים אחידים שלהן, על פי החלטת בנק ישראל, אינה רלוונטית ועלולה אף להטעות.
בנוסף, מותר מעתה לבנקים להציע תמהילים חדשים במשכנתאות בהיקף של עד 3%, ללא אישור מהפיקוח על הבנקים, כדי לאפשר ללקוחות ליהנות ממוצרי אשראי ייחודיים בהיקפים קטנים ונקבע מנגנון לאישור סוגי הלוואה נוספים.
מחשבון מקוון לתמהילי הלוואות
במסגרת רפורמת המשכנתאות נקבע עוד, שהבנקים יעמידו לרשות הלקוחות מחשבון מקוון, המאפשר ביצוע סימולציות של תמהילים שונים של הלוואות, בטווחי זמן שונים, לרבות של המסלולים האחידים, כדי לשמש ככלי לאמוד את העלויות. מטרת הרפורמה היא להקל על הלווים – רוכשי הקרקע, בבחירת מסלול משכנתא אופטימלי עבורם.
