לפני רכישת דירה יד שנייה, חשוב לבצע כמה בדיקות, מאחר שקניית דירה, בעיקר משומשת, היא הליך מורכב, עם היבטים משפטיים ואחרים. איך עושים את זה נכון? כל המידע בהמשך!
רכישת דירת מיד שנייה או שטחים להשקעה, עלולה לטמון בחובה "חתול בשק", לכן לפני שחותמים על חוזה רכישה, אם במסגרת השקעות בנדל"ן, או לצורך מגורים, חשוב לבצע כמה בדיקות מקדימות.
מה צריך לבדוק לפני רכישת נכס מיד שנייה?
- מצב פיזי – הדבר הראשוני שבודקים לפני כל השקעה בנדל"ן, הוא המבנה הפיזי והמצב התחזוקתי של הנכס. חלוקת החלל, גודל החדרים, כיווני אוויר ואור וכדומה, לצד תקינות מערכות החשמל, המים, הניקוז, הגז והמיזוג. חשוב לשם כך, להגיע לדירה יותר מפעם אחת ובשעות שונות ולתחקר ככל האפשר את המוכרים או הדיירים, על מצב התשתיות, ליקויים במבנה, רטיבות בקירות ועוד.
- מצב סביבתי – חשוב לבדוק גם את הסביבה. חנייה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים, מתקני תרבות וספורט, מרכזים מסחריים ולתחבורה הציבורית. במקביל, לוודא שאין בסביבה מוקדי רעש, אזור תעשייה, כביש סואן, קווי מתח גבוה או אנטנות סלולריות. בדירה בבניין משותף, יש לבדוק את השטחים המשותפים ותחזוקתם ולעיין ב"תיק הבית המשותף" מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, בו נמצאים צו רישום הבית, התשריט והתקנון.
- זהות המוכר – יש לבקש ממוכר הנכס תעודות נוספות לתעודת הזהות לאימות זהותו ולדרוש לעיין במסמכי רכישת הנכס וחיוב הארנונה. אם ירש את הנכס, לבדוק את צו הירושה או צו הצוואה.
- מצב הנדסי-תכנוני – יש לאתר את הגוש והחלקה של הנכס, לפי כתובתו, באתר המרכז למיפוי ישראל וכן לבדוק את מצבו ההנדסי והתכנוני ב"תיק בניין" בוועדה לתכנון ובנייה.
- מצב משפטי – יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס ובעלי הזכויות הרשומים, האם מדובר בבעלות או בחכירה והאם אין משכנתאות, עיקולים, שעבודים ומגבלות אחרות. מידע כזה יכול להופיע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל.
- אומדן מחיר הנכס – חשוב לבצע אומדן כולל של העסקה, ולחשב גם הוצאות משכנתא, מס רכישה דירה שנייה ומס שבח והיטל השבחה (אם יש דירה נוספת), לצד עלויות תיווך, שיפוצים, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין ושמאי מקרקעין ועוד. על מחיר הנכס עצמו, כדי להבין האם מדובר בנדל"ן מניב, אפשר ללמוד במאגר המידע של אתר רשות המיסים הממשלתי, המכיל נתונים על רכישות נדל"ן בסביבה.
- רישום הערת אזהרה – מסירת התשלום הראשון למוכר, תתבצע רק לאחר רישום "הערת אזהרה" בטאבו. עד אז יוחזק הכסף בידי בא כוח המוכר בנאמנות. מטרת הערת האזהרה, להבטיח מחויבות של המוכר לעסקה עם הרוכש המדובר.
- מסירת החזקה על הדירה – עכשיו נותר לבדוק שהדירה תקינה, לקרוא מונים ולהודיע ביחד עם המוכר לרשויות כגון: הרשות המקומית, חברת המים, החשמל, הגז ועוד, על העברת הבעלות.
