הסכם מכר דירה, הוא החוזה המשפטי עליו אתם חותמים בעת קניית דירה או מכירתה. מכיוון שמדובר בעיסקאות של מיליוני ₪ ובמסמך משפטי מורכב, חשוב שתיעזרו בשירותיו של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין, שיידע לנסח חוזה שיגן על האינטרסים שלכם כקונים או כמוכרים. נושא זה קריטי אפילו יותר, כאשר אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן בפרויקטים חדשים בבנייה, מכיוון שאז אתם מתמודדים מול יזמי נדל"ן גדולים שמעסיקים עורכי דין מומחים ומנוסים. תהיו בטוחים שהסכם המכר שנוסח על ידי עורך דינו של היזם, מגן בעיקר על האינטרסים שלו. לכן חשוב שתדאגו לעצמכם ותתנו לעורך דין מטעמכם לעבור על הסכם המכר של הדירה ולוודא שהוא מגן גם עליכם. כדי להבין יותר לעומק את הנושאים החשובים שמכסה חוזה לרכישת דירה, ריכזנו עבורכם מספר נקודות שחשוב שיהיו בהסכם המכר אם רכשתם דירה מקבלן:
1. מהו המפרט הטכני שסיכמתם מראש עם הקבלן, מהי עלות השינויים והתוספות במפרט?
הקבלן מחויב ע"פ חוק המכר (דירות) לצרף מפרט טכני של הדירה להסכם, כדי למנוע חילוקי דעות בעתיד.
חשוב שתשימו לב האם ההסכם מכיל את כל מה שהובטח לכם, מבחינת מפרט הדירה והשינויים שביקשתם לבצע.
2. מהו מועד קבלת הדירה ומה קורה במידה ויש עיכוב?
ע"פ סעיף 55 בחוק המכר (דירות), חברות בנייה ויזמות מחוייבות לספק לכם את הנכס תוך 60 ימים מהתאריך המפורט בהסכם המכר. במידה ויחול עיכוב במסירת הנכס תהיו זכאים לפיצויים בגובה דמי שכירות של דירה דומה כפול 1.5, למשך 8 חודשים. ומ- 9 חודשים ואילך לדמי שכירות מוכפלים ב- 1.25.
3. מהם מועדי התשלום, האם קיים ליווי בנקאי וערבות בנקאית?
וודאו שקיים ליווי בנקאי לפרויקט. המשמעות היא שאם הקבלן לא יוכל לסיים את הבנייה ולספק לכם את הדירה, הבנק המלווה ערב לכך שתקבלו את כספכם בחזרה. בדרך זו אתם משלמים עם שוברים על הדירה, במועדים ובסכומים שנקבעו מראש ומפקידים את הכסף לחשבון בנק ייעודי שמשמש את הפרוייקט בלבד.
חשוב שתהיו מודעים לכך שעל פי החוק אם לא ניתנה לכם ערבות בנקאית, חברות יזמות נדל"ן רשאיות לגבות מכם רק 7% ממחיר הדירה ורק בהפקדה לחשבון נאמנות של הפרוייקט.
4. במידה ולא קיים היתר בנייה, מהו המועד לקבלתו?
אם קניתם דירה להשקעה או למגורים על הנייר לפני שהתקבל היתר בנייה,
חשוב שיופיע בהסכם שתוכלו לבטל את העסקה ללא תשלום, אם היתר זה לא יתקבל במסגרת זמן המוגדרת ומוסכמת מראש.
5. מהם תשלומי המיסים שחלים על הקבלן ועליכם כקונים?
חשוב מאוד שיצויין בהסכם, שאתם כרוכשי הדירה לא מחוייבים לשלם מיסים ואגרות שחלים על הקבלן.
שימו לב שאתם מחוייבים לשלם מס רכישה ומע"מ בלבד. היטל השבחה או כל הוצאה על פיתוח סביבתי לצורך היתר בנייה, יחולו אך ורק על הקבלן.
