השבחתו של נכס נדל"ן היא זו שמאפשרת להפיק ממנו רווח כספי והיא יכולה להיות פסיבית או אקטיבית.
לקנות בזול ולמכור ביוקר, זה העיקרון העובד גם בתחום הנדל"ן. איך מביאים נכס נדל"ן שנקנה במחיר מסוים, להימכר במחיר גבוה יותר, כלומר, לעבור תהליך של השבחה? מחכים לגורמים חיצוניים שיעלו את ערכו, או נוקטים יוזמה ומשפצים.
מהי השבחת נכסים?
השבחה של נכס נדל"ן, באה לביטוי בעליית ערכו הכלכלי. הסיבה לעליית הערך, יכולה להיות שינוי חיצוני כמו תנודות בשוק הדיור, עליות בביקוש לדירות, פיתוח של האזור בו נמצא הנכס וכדומה. השבחה מסוג זה, היא מבחינת בעל הנכס, "השבחה פסיבית".
השבחה פסיבית
השבחה פסיבית של נכס, באה לרוב בעקבות השקעה מרחיקת ראות, כלומר בחירה בנכס עם פוטנציאל רווח גבוה. זאת יכולה להיות קניית נכס להשקעה באזור שכרגע ערך הקרקעות והדירות בו נמוך, אך יש סיכוי גבוה שיתפתח בקרוב ויהפוך למבוקש, רכישת קרקע חקלאית שאמורה להיות מופשרת וכדומה.
כדי להבטיח השבחה פסיבית, חשוב להיות עם היד על הדופק בנושא תוכניות הפיתוח של הרשות המקומית, לגבי האזור בו נמצא הנכס.
השבחה בקבלת היתרים
סוג של השקעה פסיבית, שיש בה גם סיכון אך עשויה להיות משתלמת, הוא רכישת קרקעות ודירות, שפוטנציאל ההשבחה שלהן תלוי בקבלת היתרי בנייה. יש לזהות לשם כך, את הנכסים בעלי ההיתכנות לקבלת היתרים לבנייה נוספת, כזאת שלא תיתקל בהתנגדויות, בשל הסתרת נוף או הפרעה אחרת לסביבה.
דוגמאות להשקעות כאלה הן, רכישת דירת גן בקומת קרקע שניתן להרחיב אותה מבלי לפגוע בשכנים, דירת פנטהאוז שאפשר להרחיב בסגירת מרפסות מבלי להפריע, חלקת קרקע שניתן לבנות עליה מעבר לשטח הבנוי הקיים, קרקעות חקלאיות שעתידות להיות מופשרות לבנייה בקרוב ועוד.
השבחה אקטיבית
השבחת נכס אקטיבית, Home Staging, היא למעשה שיפוץ או "מהפך" הנעשים לפני מכירת נכס, כדי לדרוש עבורו מחיר גבוה יותר מזה ששולם עבורו.
השבחה כזאת היא מהירה ובטוחה יותר מההשבחה הפסיבית וכבר ברכישת נכס להשקעה, חשוב לבדוק את פוטנציאל הרווח האפשרי כתוצאה משיפוץ או בנייה נוספת. השבחת נכס אקטיבית נדרשת, בעיקר כשמחליטים לרכוש נכס מוזנח, שלא ניתן לשיווק כפי שהוא.
כדי לוודא את כדאיות המהלך, יש לבדוק את מחירי הדירות המשופצות באזור ולחשב את ההפרש המשוער בין ערך הנכס, לפני ואחרי שיפוץ. בשלב הבא, יש לברר את עלויות השיפוץ הנדרש ולהחליט האם להסתפק רק בחידוש הקיים, או לעצב מחדש את הדירה.
השיפוץ יכול לכלול צביעת קירות, החלפת דלתות וארונות, ריצוף מחודש, שינוי מספר החדרים, פתיחת או הגדלת חלונות ופתחי אור, החלפת המטבח, ארגון מחדש של הסלון, הוספת שקעי חשמל וגופי תאורה ועוד וכל מה שיסייע להבליט את יתרונותיה של הדירה ולהפוך אותה לאטרקטיבית.
